Cómo se explota un edificio de apartamentos: los modelos, explicados.

Gestión sobre ingresos (lo que hacemos)

El operador explota el edificio y cobra una parte de lo que ingresa; el propietario cobra el resto cada mes, con el detalle de reservas, ingresos y gastos de cada apartamento. Sin cuota fija y sin permanencia: si el edificio va bien, ganan los dos; si un mes va peor, el propietario lo ve en la liquidación y el operador también lo nota.

El riesgo para el propietario es que el ingreso varía con la temporada. A cambio conserva el control del activo: bloquea fechas, saca un piso para venderlo o se va cuando quiera, respetando las reservas confirmadas.

Renta fija al operador (lo que no hacemos)

El operador alquila el edificio entero y paga al propietario una renta fija, pase lo que pase. El propietario renuncia a lo que el edificio produzca por encima de esa renta a cambio de certeza, y suele comprometerse a plazos largos. Conviene tener claro que una renta fija contractual es una obligación de pago del operador, no una garantía externa: el riesgo real es la solvencia de quien firma.

Nosotros no la ofrecemos. Preferimos que el propietario cobre lo que el edificio produce de verdad y que pueda irse cuando quiera, antes que una cifra cerrada que siempre lleva descuento.

Larga temporada, piso a piso

Un inquilino con contrato anual en cada vivienda: menos ingreso por noche, cero rotación y ninguna licencia turística. Es una opción válida para parte del edificio, por ejemplo las viviendas que no puedan tener licencia, y también la llevamos nosotros.

Vender piso a piso

No es un modelo de explotación, pero es la alternativa con la que se compara todo lo demás. Explotar y vender no son excluyentes: un edificio en explotación genera ingresos mientras se vende y cada piso se retira del calendario cuando toca. Más sobre promociones.

Mezclar fórmulas en un mismo edificio

Lo habitual en un edificio real: las viviendas con licencia en turístico, las que no la tengan en temporal de once noches en adelante o en larga temporada, y alguna reservada para uso propio o para la venta. Lo que importa es que lo lleve el mismo equipo, con un solo calendario por piso y una sola liquidación.

Qué debe quedar por escrito

• El alcance de la gestión: qué hace el operador y qué no.
• Cómo y cuándo se liquida, y con qué detalle. Pide el detalle por apartamento.
• El acceso a los datos: reservas, ingresos y gastos, en cualquier momento.
• El uso propio: cómo se bloquean fechas y con qué antelación.
• La salida: sin permanencia, y qué pasa con las reservas ya confirmadas.
• Quién tramita las licencias, el registro único, el parte de viajeros y los impuestos.

Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Cada contrato se revisa con el edificio delante.