Licencia turística para un edificio completo: lo que hay que saber.

Tres niveles de normas

• El Estado. Desde 2025 existe un registro único de arrendamientos de corta duración (Real Decreto 1312/2024) y una ventanilla única digital: cada vivienda necesita su número de registro para anunciarse en las plataformas, que lo exigen y lo muestran.
• La comunidad autónoma. Es quien regula la actividad turística: el alta como vivienda de uso turístico o como establecimiento de apartamentos turísticos, si basta una declaración responsable o hace falta una autorización, y qué requisitos debe cumplir cada vivienda.
• El ayuntamiento. Decide si el uso turístico es compatible con el urbanismo de la zona (en algunos municipios con un certificado de compatibilidad) y puede limitar nuevas altas en barrios saturados, como han hecho varias grandes ciudades.

Vivienda de uso turístico o apartamentos turísticos

Un piso suelto se da de alta como vivienda de uso turístico. Un edificio entero, o un bloque de varias viviendas con un mismo titular, puede inscribirse además como establecimiento de apartamentos turísticos: una figura distinta, pensada para la explotación profesional de un conjunto, con sus propios requisitos (atención al cliente, identificación, categoría…) que varían según la comunidad.

Cuál conviene depende de la comunidad autónoma, del uso urbanístico del edificio y de si piensas vender pisos más adelante. Es una de las primeras cosas que resolvemos en el estudio.

La comunidad de propietarios

Desde abril de 2025, para empezar a alquilar turísticamente un piso en un edificio en régimen de comunidad hace falta la aprobación expresa de la junta, por tres quintas partes (Ley Orgánica 1/2025, que modifica el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es el freno más habitual para un piso suelto.

Si el edificio es tuyo entero, ese freno no existe: no hay comunidad que vete. Y si vas a vender pisos, conviene dejar el uso turístico recogido en los estatutos antes de la primera venta: los compradores lo aceptan al comprar y evitas depender de una junta futura.

Qué hace falta en la práctica

• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad de cada vivienda y un uso urbanístico compatible (con certificado donde el ayuntamiento lo exija).
• El alta turística autonómica: por vivienda, o para el conjunto como establecimiento, según la figura elegida.
• El número del registro único de arrendamientos de corta duración, y su publicación en cada anuncio.
• El registro de viajeros en cada entrada, que se comunica a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad (Real Decreto 933/2021).
• La identificación del establecimiento (placa) y lo que pida cada comunidad: hojas de reclamaciones, seguro, atención al cliente.

Lo que hacemos nosotros

Tramitamos las licencias de cada vivienda sin coste, el número de registro único y el alta en los portales con el número visible, y registramos el parte de viajeros en cada entrada. Mientras se resuelve, el edificio se alquila de forma legal. Las viviendas que no puedan tener licencia se rentabilizan igual con alquiler temporal de once noches en adelante o con larga temporada.

Información general, no asesoramiento jurídico. La normativa cambia: cada caso se revisa con el edificio delante.